Theo Dự thảo sửa đổi thông tư 36 trình lên Chính Phủ trong thời gian sắp tới vốn
ngân hàng đang dần được siết chặt hơn với bất động sản, lập tức thị trường đã có phản ứng: lượng giao dịch
và giá bán căn hộ tại Hà Nội đã giảm nhiệt, so với tháng cuối năm 2015.
Báo cáo tổng quan thị trường
bất động sản Hà Nội quý I/2016 của CBRE cho thấy, so với cùng kỳ năm ngoái, căn
hộ để bán quý đầu năm nay có sự suy giảm. Tổng số 4.318 căn hộ mới được mở bán
trong tổng số 16 dự án, giảm 18% so với quý I/2015.
Đáng kể trong số đó, 11/18 dự
án thuộc phân khúc trung cấp, chiếm tới 49% tổng số căn hộ được mở bán trong
quý.
Thay
đổi chính sách đã “kéo” giảm giá nhà
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc
bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cho hay, mặc dù các giao dịch diễn
ra rất sôi động nhưng số liệu khảo sát cho thấy có sự sụt giảm 5% so với cùng kỳ
năm trước, với 4.048 giao dịch trong quý này. Trong đó, phân khúc cao cấp và
trung cấp hoàn toàn chiếm ưu thế trên thị trường với 48% và 36% thị phần.
Quý này ghi nhận phân khúc
căn hộ giá rẻ có lượng giao dịch giảm. Theo CBRE, nguyên nhân một phần do ảnh
hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30.000 tỷ đồng. Bà An dẫn quy định trong
thông tư 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước: Dù khách hàng bắt đầu ký vay gói 30
nghìn tỷ đồng từ trước 1/6/2016, nhưng nếu khoản tiền được giải ngân sau ngày
này thì sẽ theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng.
Bên cạnh đó, CBRE cho rằng,
một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là dự
thảo sửa đổi thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước có liên quan đến việc cấp tín dụng
cho thị trường bất động sản, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho
các khoản vay trung và dài hạn, và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản
vay bất động sản.
Bình luận về dự thảo này, bà
Nguyễn Hoài An cho rằng, sửa đổi trong Thông tư 36 nhằm tiếp tục nâng cao hiệu
quả quản lý rủi ro trong hệ thống ngân hàng và khuyến khích dòng chảy tín dụng
vào các ngành kinh tế khác. Do thị trường được coi là đã và đang trên đà phục hồi
với nguồn cung và giá tăng trưởng trở lại, việc sửa đổi này cũng nhằm dỡ bỏ một
số hỗ trợ cho ngành được đưa ra trong giai đoạn khó khăn trước đây.
Theo hướng tích cực, theo bà
An, quy định này giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như trong hệ thống
ngân hàng. Tuy nhiên, những thay đổi này, nếu được thông qua, cũng sẽ gây ra những
khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư, và người mua, nhất là khi
huy động vốn hiện chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng.
Cả
căn hộ cao cấp và bình dân đều giảm giá
Về mức giá căn hộ để bán quý
I/2016, bà An cho biết, một số dự án có vị trí tốt với nhiều vượt trội trong tiện
ích cũng như cơ sở vật chất đã tăng giá bán. Tuy nhiên, xét về bình quân thị
trường, chỉ có giá sơ cấp của các dự án phân khúc trung cấp tăng 2,9%.
Đối với phân khúc cao cấp và
bình dân, giá sơ cấp lần lượt giảm 0,3% và 7,8%. Mặt khác, giá thứ cấp cho thấy
sự cải thiện trong phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân và sự sụt giảm
trong phân khúc hạng sang so với quý trước do một số dự án bị mất giá theo thời
gian. Phân tích về sự suy giảm này, bà An cho rằng, dù giá có giảm nhưng mức giảm
khiêm tốn nên nhìn chung toàn thị trường có thể coi là vẫn đang tương đối ổn định.
Thực chất giảm giá như vậy
là do nguồn cung dồi dào, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn. Cho nên, các chủ
đầu tư dự án không thể tăng giá sản phẩm mà cần giữ giá ổn định, thậm chí có
trường hợp phải giảm giá nhất định để có thể hu hút khách hàng.
Trong những quý tiếp theo của
năm nay, theo dự báo của CBRE, phía Tây và Tây Nam thành phố là nơi có nguồn
cung lớn nhất, chiếm tới 75% của cả thị trường. Ngoài ra, đáng kể đến là quận
Ba Đình sẽ có thêm 3 dự án thuộc phân khúc hạng sang, cung cấp 488 căn hộ. Với
nguồn cung lớn và nhiều giao dịch được thực hiện, câu hỏi được đặt ra là liệu
thị trường có bị chững lại hay không sau sự phát triển rất nhanh của thị trường
nhà đất năm 2015?
Trả lời câu hỏi này, bà An
phân tích: Năm 2015, nguồn cung dồi dào, nhiều dự án BĐS cũng đã tăng giá nhưng
tổng cả thị trường thì mức giá tăng là hợp lý, vì theo sự tăng trưởng nền kinh
tế với GDP và lạm phát đều khả quan. Dẫu vậy, thị trường chưa có cơ sở để tăng
trưởng nóng, càng chưa có bong bóng. Hiện nhiều công cụ chính sách để kiểm soát
tốt hơn về cung tín dụng cho bất động sản nên càng không lo về bong bóng bất động
sản. Hơn nữa, khi thị trường BĐS ấm lên, chuyên nghiệp lên thì nó có khả năng tự
vận hành, không cần dự vào hỗ trợ ưu đãi tín dụng nữa, thay vào đó là có nhiều
kênh khác để huy động vốn.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét