Có một thực tế trên thị trường căn hộ Tp. Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2017 số lượng giao dịch thành công sụt giảm, nguồn cung vượt quá nhu cầu thị trường dẫn đến
thanh khoản thấp, sự “hờ hững” của nhà đầu tư thứ cấp… và nhiều yếu tố khác
đang dẫn đến tình trạng thị trường căn hộ cao cấp vạn người bán, một người mua. Theo cảnh báo của nhiều
chuyên gia, nếu nguồn cung còn phát sinh ồ ạt, phân khúc này rất dễ là dấu chấm hết của giới đầu tư bất động sản.
Thống kê buồn, thực tế cũng buồn
Theo báo cáo quý I năm 2017 của hãng nghiên cứu về
thị trường bất động sản CBRE vừa mới công bố, thị trường căn hộ TP.HCM đầu năm có sự
trầm lắng và suy giảm ở cả số căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất
cả các phân khúc. Đặc biệt, CBRE Việt Nam đánh giá phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang đang có sự suy giảm rõ nhất.
Theo đó, tổng số căn bán được suy giảm với chỉ
6.051 giao dịch thành công, giảm 47% so quý trước và 29% so cùng kỳ năm trước.
Phân khúc hạng sang, cao cấp chỉ bán được chưa đầy 1.000 căn hộ trong quý này.
Trong quý IV năm 2016, số lượng căn hộ
cao cấp và hạng sang lên đến khoảng 4.200 giao dịch thành công. Như vậy, số lượng
giao dịch thành công ở phân khúc cao cấp và hạng sang suy giảm đến trên
3/4.
Một báo cáo khác của DKRA cho biết trong năm
2016 các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm đến 70% nguồn cung thị trường. Thời
điểm đó, thị trường đã cảnh báo nhiều bất ổn do mất cần bằng, nguồn cung căn hộ
bình dân (có giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn) thiếu hụt sẽ có những tác động không tốt
đến thị trường. Qua năm 2017, căn hộ cao cấp sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn
giao dịch.
Khảo sát thực tế trên thị trường giao dịch,
nhiều lễ mở bán có số lượng sale đông hơn khách mua. Cá biệt, có những dự án
cao cấp chỉ thu hút vài chục người “lèo tèo” đến… xem là chính. Áp lực dòng tiền
đang khiến nhiều dự án chạy đua rao bán gấp, cắt lỗ càng tăng nhiệt. Đơn cử như
The EverRich Infinity, The Goldview, Gateway Thảo Điền, Millennium… là những dự
án có lượng lớn tin rao bán lỗ trên thị trường thời gian gần đây. Tùy dự án, mức
độ rao bán cắt lỗ có thể biến động từ 100 - 500 triệu/căn, tuy nhiên thanh khoản
vẫn khá èo uột.
Chuyên gia cảnh báo
Theo các chuyên gia BĐS, có nhiều nguyên nhân
dẫn đến sự im ắng của thị trường căn hộ cao cấp từ đầu năm đến nay. Thứ nhất là
việc các DN chạy đua bung hàng ở thời điểm cuối năm dẫn đến “dội hàng”. Thứ hai
là đang có tín hiệu các ngân hàng siết chặt tín dụng BĐS. Điều này dẫn đến áp lực
dòng tiền lớn đối với DN và nhà đầu tư cá nhân. Đăc biệt là nhà đầu tư cá nhân
lướt sóng căn hộ phụ thuộc khá nhiều vào đòn bẫy tài chính.
Theo ông Phạm Lâm, CEO DKRA, thị trường căn hộ
cao cấp và hạng sang đang lệ thuộc khá nhiều vào nhà đầu tư cá nhân. Sự xuống dốc
của thị trường là rất dễ hiểu khi thị trường thứ cấp này đang có tính thanh khoản
không tốt, sinh lời ít nên không còn xôm tụ như trước đây.
Còn theo ông Nguyễn Huy Vũ, CEO Bản Việt
Land, thị trường căn hộ 2016 sôi động do có nhiều yếu tố kích thích khi dòng tiền
đầu tư các kênh khác không hiệu quả bằng BĐS. Ngoài ra là thông tin vĩ mô về
TPP sẽ mang lại nguồn khách hàng mới dồi dào. Tuy nhiên, qua một giai đoạn hưng
phấn, thị trường này đang trở lại đúng quỹ đạo. “Phân khúc này trong thời gian
tới sẽ rất khó lường. Nếu chủ đầu tư lẫn người lướt sóng không tỉnh táo đo lường
được sự thẩm thấu thật mà chạy theo giá trị ảo, sẽ rất dễ vỡ trận” - ông Vũ cảnh
báo.
Một dự báo khác của CBRE, nguồn cung phân
khúc này có thể sẽ bùng nổ trở lại vào các quý cuối năm. Theo các chuyên gia
BĐS, nếu xu hướng đó trở thành sự thật, sẽ có cuộc chiến “khốc liệt” tại thị
trường này và không ngoại trừ khả năng những DN tiềm lực yếu sẽ :”sa lầy”. Câu
chuyện tương tự đã xảy ra khi bong bóng BĐS vỡ những năm trước đây. Một chuyên
gia BĐS bật mí, lợi nhuận từ 1 dự án BĐS ở mức 20% đã là lý tưởng. Nhưng đó là
những dự án thanh khoản tốt, giải quyết được rổ hàng từ 3-6 tháng.
Ngược lại, nếu thanh khoản không tốt thì chủ
đầu tư sẽ gặp áp lực rất lớn vì hầu hết các dự án đều sử dụng đòn bẫy tài
chính. “Nhiều chủ đầu tư vay ngân hàng, tiễn lãi một ngày tương đương giá trị một
căn hộ. Chỉ cần “đứng hình” vài tháng thì đã gặp vấn đề” - vị này nói. Theo
ông, vấn đề lớn nhất của các DN hiện tại là giải quyết lượng hàng tồn kho khá lớn.
Nếu tiếp tục tung hàng ồ ạt, lượng hàng tồn này sẽ phình to dần và sẽ trở thành
những “cục máu đông” gây nhiều hệ lụy cho cả DN lẫn thị trường.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét