Thị trường BĐS: Số lượng căn hộ giao dịch suy giảm

Theo số liệu báo cáo mới nhất gần đây được công bố lượng cung và giá bất động sản (BĐS) trong quý I/2016 có chiều hướng gia tăng nhẹ, tuy nhiên điều đáng quan ngại là lượng giao dịch ở tất cả các phân khúc của thị trường có sự suy giảm nhẹ từ 5 – 10% so với cùng kì năm ngoái.

Nhà ở bình dân có giá bán tăng mạnh nhất

Theo số liệu của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle Vietnam (JLL), nguồn cung mới tại hai thị trường BĐS lớn trong những tháng đầu năm 2016 đều tăng. Trong đó, Hà Nội đạt 9.900 căn, tăng 13% so với quý IV/2015. Phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp chiếm đa số với tỷ lệ lần lượt 43% và 50%.  Tại TP Hồ Chí Minh, lượng căn hộ mở bán mới trong quý I/2016 đạt 9.720 căn, tăng 28% so với quý IV/2015 và 63% so với cùng kỳ 2015. Trong đó, phân khúc trung cấp đóng góp chủ yếu với tỷ lệ trên 50% nguồn cung nhà ở.

Giá bán nhà ở tại Hà Nội trong quý I/2016 tiếp tục tăng với tỷ trọng các dự án có giá bán tăng từ 1 - 5% so với quý IV/2015, chiếm gần 70% tổng nguồn cung sơ cấp. Trên thị trường thứ cấp, phân khúc nhà ở bình dân có giá bán tăng mạnh nhất với mức tăng trung bình toàn thị trường đạt gần 2% so với quý IV/2015.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá bán tiếp tục tăng cao, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp. Các quận 2 và quận 4 ghi nhận mức tăng giá mạnh ở một số dự án. Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tăng trung bình 5 - 7% so với quý IV/2015. Riêng biệt thự, nhà phố giá bán có tăng nhưng không đáng kể.

Lượng cầu nhà ở tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục ở mức cao, số lượng nhà ở giao dịch thành công lần lượt là 8.000 căn tại Hà Nội và hơn 9.000 căn tại TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, lượng nhà ở bán được trong quý I/2016 tại Hà Nội vẫn giảm 5% so với quý IV/2015, trong khi tại TP Hồ Chí Minh, lượng nhà ở thấp tầng bán đến tay khách hàng còn giảm đến 33%.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam cho hay, mặc dù các giao dịch diễn ra rất sôi động nhưng số liệu khảo sát cho thấy có sự sụt giảm 5% so với cùng kỳ năm trước.

Giao dịch căn hộ để bán chững lại

Theo báo cáo của Savills, trong quý I/2016, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh có gần 7.600 căn hộ được tung ra thị trường từ 17 dự án mới và 3 dự án đang hoạt động. Tổng nguồn cung khoảng 37.400 căn giảm 1% theo quý và tăng 82% theo năm.

Đáng chú ý, số lượng giao dịch đạt được hơn 6.300 căn, giảm 18% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 17%, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và theo năm bởi vì sự tăng mạnh của nguồn cung trong những quý sắp tới. Căn hộ hạng A có tỷ lệ hấp thụ cao nhất với 23%; số lượng giao dịch của căn hộ hạng C tăng nhẹ 7% theo quý trong khi hạng A giảm 34% và hạng B giảm 32% theo quý.

Theo Savills, TP Hồ Chí Minh là điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế. Sự tăng trưởng vốn FDI cùng với các hiệp định thương mại tự do giữa Việt Nam và Nhật Bản, Hàn Quốc, Liên minh Châu Âu và Hoa Kỳ được kỳ vọng sẽ thu hút nguồn lao động đến từ những nước này; điều này sẽ có ảnh hưởng tích cực đến nguồn cầu căn hộ dịch vụ.

Từ quý II/2016 đến 2018, dự kiến hơn 67.600 căn hộ sẽ gia nhập thị trường. Các chủ đầu tư liên tục đẩy mạnh chiến dịch quảng cáo tiếp thị nhằm giữ vững vị thế cạnh tranh trên thị trường.

Còn tại Hà Nội, trong quý I/2016, phân khúc căn hộ để bán có khối lượng giao dịch tiếp tục tăng. Tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ khoảng 16.270 căn, tăng 1% theo quý và 26% theo năm. Trong đó, có hơn 5.600 căn đã được bán, giảm 13% theo quý nhưng không đổi theo năm.

Đặc biệt, quận Từ Liêm tiếp tục ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất với 24% thị phần, Hạng B vẫn dẫn đầu thị trường về số lượng căn bán được với hơn 66% thị phần.

Nhận định về ảnh hưởng của sự chuyển biến về chính sách đến thị trường trong thời gian gần đây, CBRE cho rằng, dự thảo sửa đổi Thông tư 36 có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường BĐS, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn và tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay BĐS giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường cũng như trong hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, theo CBRE, những thay đổi này, nếu được thông qua, cũng sẽ gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua, nhất là khi huy động vốn hiện chủ yếu vẫn thông qua kênh tín dụng ngân hàng.

Quý I/2016 ghi nhận phân khúc căn hộ giá rẻ có lượng giao dịch giảm, nguyên nhân một phần do ảnh hưởng từ thay đổi chính sách gói vay 30.000 tỷ đồng. Theo bà An, quy định tại Thông tư 11/2013 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN): Dù khách hàng ký vay gói 30.000 tỷ đồng trước ngày 1/6/2016, nhưng nếu khoản tiền được giải ngân sau ngày này, thì sẽ theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng. Do vậy, nhiều khách hàng đang dừng giao dịch đối với gói vay 30.000 tỷ đồng để “nghe ngóng”.

Bên cạnh đó, CBRE Việt Nam cho rằng, một chuyển biến khác từ chính sách ảnh hưởng đến thị trường BĐS là dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN có liên quan đến việc cấp tín dụng cho thị trường BĐS, bao gồm việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho các khoản vay trung và dài hạn, tăng hệ số rủi ro tài sản đối với các khoản vay BĐS.

Không lo bong bóng BĐS

CBRE Việt Nam dự báo, trong những tháng tiếp theo, cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều có nguồn cung lớn song thị trường chưa có cơ sở để tăng trưởng nóng, càng chưa có bong bóng BĐS. “Hiện nhiều công cụ chính sách để kiểm soát tốt hơn về cung tín dụng cho BĐS nên càng không lo về bong bóng. Hơn nữa, khi thị trường BĐS ấm lên, chuyên nghiệp lên thì nó có khả năng tự vận hành, không cần dựa vào hỗ trợ ưu đãi tín dụng nữa, thay vào đó là có nhiều kênh khác để huy động vốn”, chuyên gia CBRE Việt Nam phân tích.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường BĐS trong những tháng đầu năm 2016 tiếp tục có những chuyển biến tích cực trên tất cả các yếu tố như: Nguồn cung, nguồn cầu, giá bán và tiến độ thi công các dự án.

Đánh giá về những diễn biến của thị trường BĐS thời điểm hiện tại, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường đang trong trạng thái phục hồi với nhịp cung - cầu tăng trưởng ổn định. Đa số sản phẩm BĐS trên thị trường hướng đến người có nhu cầu ở thực. Thị trường đã có sự phân hóa khi xuất hiện nhiều nhà đầu tư mạnh, chuyên nghiệp, đạt chuẩn quốc tế, có vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cũng cảnh báo các nguy cơ có thể xảy ra với nhà đầu tư BĐS, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhà đầu tư thứ cấp, trong đó, nguy cơ lớn nhất là “lựa chọn không đúng nhà đầu tư có thực lực, cũng như dự án đầu tư không có tiềm năng”.